你傻不傻？买房子不想吃大亏！先听听国家怎么说。

云龙

今天聊的主题是楼市拐点到了吗？我认为这是肯定的，但这句话还不是特别准确，香港、东京、纽约这些地方的房价，有起有落，它们是有拐点的，但我国楼市，特别是热点城市的楼市目前还没有出现过真正的拐点，它从来都是涨一波歇一会再继续的节奏。

所以，如果中国楼市有拐点，那其实是横盘，事实上这一波限购升级之后，几乎所有热点城市的流动性都被冻结了，横盘是肯定的了。

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横盘对自住型买家来说，没什么影响，但对投资性买家来说，是个很大的利空，因为楼市受预期的影响很大，国人的心理向来都是买涨不涨跌，横盘直接改变了预期，大部分潜在的购房者会从“冲动”转变为“观望”。

再加上持续升级的限购，需求端大幅减少，那些杠杆率高或者对流动性要求高的投资者只能降价出货了，所以局部性的技术性回调是肯定的。事实上，深圳、上海等热点城市的房价最近几个月已经技术性回调了。

注意，这里的用词是“技术性回调”，不是“基本面回调”，这种回调只是轻微的，不会断崖式下跌，因为支撑热点城市的基本面没有发生变化，这些城市仍然聚集着全国最好的就业机会与公共资源，对人口与资金的吸引力仍然最强。

但不管怎样，这一波楼市的拐点的确是来了，还指望像去年和今年年初那样猛涨，是不可能的，最好的结果也就是横盘了。对广大购房者来说，正好也可以冷静下来好好想一想，刚刚过去的这一波楼市有哪些心得和教训？

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现在回过头来看，买房的最佳时机，其实是国家喊你买房的时候，我记得吴晓波好像也说过类似的话，说买房要听国家的话。大家是否还记得2015年年底中央经济工作会议召开之后，有一个词特别的火，叫做“去库存”。

现在来看，这个词其实就是这一波楼市的起点，可惜的是当时很多人没听懂，我记得当时媒体上的声音基本上都是唱衰，认为房地产要去库存，说明房子太多卖不出去了，要降价促销了。

事实上，当时二三线城市的库存量的确大得惊人，一些城市的去库存周期甚至达到100个月，再联想到钢铁、煤炭等行业去产能的萧条景象，一定有那么几个瞬间，你会认为当时的房地产已经成为一个夕阳产业。

结果呢？深圳可能是最先听懂了国家的话，房价率先动起来了，但市场并没有当一回事，大多数人认为这只是创业板造富运动带来的局部反应，这是深圳的独特性，对全国来说没有示范效应。

但是很快，中国城市的老大哥——上海，也跟着涨起来了，这仍然没有引起市场的足够重视，毕竟大家都认为“中国只有一个上海”，上海的房价居然被深圳超过，补涨一下是可以理解的。

不过，房价的联动反应并没有在上海这里戛然而止。很快，东莞、惠州、佛山、嘉兴、无锡、廊坊等大都会区卫星城也出现暴涨，紧接着是苏州、南京、厦门、合肥“四小龙”占据楼市的风暴眼。

然后是武汉、郑州与杭州的跟涨，到8月份，就连广州、长沙、成都等不温不火的城市也出现了炒房热。至此，所有人都承认，牛市真的来临了，整个市场进入疯狂。

算一算，这个时间距离2015年年底的中央经济工作会议也就一年不到的时间，说明楼市对政策的响应非常的敏感。现在的你一定在后悔，如果当时听懂了国家的话，响应国家号召买房去库存，现在是不是就赚大了？当时深圳的房价只有现在的一半，限购也比较松，很容易上车的。

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当然，国家的话还没说完，到2016年底，同样是中央经济工作会议，中央又说了一句话，叫做“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话比“去库存”通俗得多了，但仍然很多人没听进去，继续跟风炒作、高位接盘，结果呢？

不到半年时间，全国几乎所有热点城市以及周边的卫星城，都推出了史无前例的限购令，包括限售、限商住房这些从没用过的大招都拿出来了，之前烈火喷油的楼市迅速遇冷，并将持续保持横盘，那些高位接盘、高杠杆率的投机者估计要扑街了。

不仅如此，国家还通过最近大热的雄安新区传递了一个重要信号，这个可以与深圳特区、浦东新区相提并论的国家新区，具体要做什么还不清楚，但有一点已经非常明晰，就是不给楼市炒作留任何机会，全区将实行新加坡式的公屋制度。

这里面的意思怎么解读都不过分，雄安新区是“千年大计、国家大事”，可以很好传递决策层在治国理政上的新思路，其在房地产上的新思路如果成功，即便不推广到全国，也会对未来的房地产行业带来极大的冲击。

之所以重温了一下国家在关键时点喊出的这三句话，是想说明什么？国家的话不能当耳边风，任何时候都不要低估国家对楼市的控制力，因为国家的手上掌握了太多的工具，供给侧的土地由国家垄断供应，推地节奏可以灵活掌控，需求端也可以通过限购令灵活调整，资金与杠杆率则可以通过货币政策紧紧把控。

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总之，房地产的任何一个关键性环节都在政府的掌控之内。当国家喊你买房的时候，可以通过降息降准、减缓推地节奏、限购宽松，甚至通过减税、买房落户等各种优惠政策把楼市刺激上去。

比如，刚刚过去的这一波楼市就有货币政策的推波助澜，从2014年年底到2015年年底，央行在一年之内9次挥起降准降息的政策工具，货币之水开始泛滥，2015年全年新增人民币贷款超过11万亿元，刷新2008年全球金融危机以来的历史记录。

当国家喊你住手的时候，又可以通过限购升级、增多土地供应量、加息等各种政策工具把楼市的流动性瞬间冻结，比如这一波调控升级，很多城市就把限售、限商住房这种大照都放出来了，部分热点城市还对学区房出招，让学区房的含金量大打折扣。总之，为了给过热的房地产市场降温，这一波调控几乎是没有天花版的。

大家都说中国股市是一个政策市，但相比楼市，股市只是小儿科，楼市才是更红更专的政策市。在这样一个政策市里，什么经济数据与经济规律都不靠谱，最靠谱的事情是听国家的话，你不听国家的话，或者理解能力差，会吃大亏的。

当然，如果你实在听不懂国家的话，也没关系，我还告诉大家一个偷懒的办法，就是瞄准深圳、上海这两个标杆城市。

过去十几年，几乎每一波大牛市，这两个城市对国家政策的反应速度都最快，他们与其他城市的确存在一定的时差效应。一年前，这二位也是最先上涨，很多人没看懂，现在，他俩开始横盘甚至微跌了，你看懂了没？