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最近看到大宜宾上很多关于城市建设的新闻，我感到非常欣慰，虽然我是从外地来的，但在宜宾定居这十多年时间，让我早已深深的爱上了宜宾这座城市，同时也对这座城市的发展极其关注，今天就想来和大家一起探讨一下，万达广场来宜宾的一些问题，因为万达来宜宾后将会对整个的商业带来很大的影响，有积极的一面，但稍有不慎则会带来消极影响。文章略长，大家可以在看完后发表一下你的意见，我们深入交流一下。
这几天，一则万达广场即将落地宜宾市南岸东区F-11-1地块的消息已经在本地媒体圈里传得沸沸扬扬。媒体称，据爆料人信息，万达来宜选址的地点，正是经历了一波三折、备受关注、其用途也是备受争议（这一点可从政府推地的心态和行动中体会）的南岸东区F-11-1地块，后面简称A地块。
我们先来简单了解一下这个地块到底是什么来头？南岸东区A和B原为一个地块（地块名F-11），位于宜宾市公安局和七星大道之间，属商业、居住的混合用地，原地块面积83430平方米，最大容积率3.8，最大建筑高度100米。后来，该地块发生了引人注目的调整，拆分为了现在的A和B两个地块。其中调整后的B地块性质为居住用地，面积36779平方米，此前刚刚被宜宾一家房地产开发商通过竞拍取得，案名确定为“美好和居”；而调整后的A地块则为商业用地，面积54724平方米（约82亩），最大容积率2.0，最大建筑面积109448平方米，最大建筑高度30米。而此次调整，也被很多人猜测为为万达广场来宜作准备。
一、万达到底来不来宜宾？ 根据宜宾本地“三江房产网“的报道，“此前多次曝光过万达与宜宾签约的消息，但最终都没有进场的消息。消息称，此次是已经确定动工了，并透露了具体的时间就在2017年5月“。
土地招拍挂的信息尚未推出，动工时间的信息就已经透过媒体进行了披露，此中意味也许只能意会。事实上，万达来不来宜宾，是无需讨论的。因为万达来宜宾，是板上钉钉的事情。
根据四川在线消息，万达集团董事长王健林2015年就宣布万达计划在四川投资1620亿元，万达集团2013年全年收入约2400亿元。这个信息意味着万达集团将上一年年总收入的近七成投入到四川。 由此，万达成为四川“最重要”的战略合作伙伴，而四川也是万达在全国投资“最大”的省份。两个“最”字背后，是空前的重量级布局。万达将在四川新建21个万达广场，覆盖全省19个市州。包括宜宾在内的11个市县布局万达广场项目随后进入对接阶段。而就在这个月15日，王健林董事长会见了四川省省长也说明了这一项目在加速推进。
万达集团官方网站刊发的四川省政府主要领导到访新闻
因此，万达来不来宜宾已经没有悬念，肯定来。悬念是，来了开在哪里？
二、万达广场的选址思维？
在我家乡的那座城市已经开了一家万达了，但令我很奇怪的是，刚开始修建的时候并非建在闹市，更不是在市中心成熟的商圈位置，而是选在了城郊，之前我也很担心那边人气不足，万达可能会在我家乡做死。但让我没想到的是，2年过后，不仅仅是万达开起来了，连周边的住宅、商业、交通这些都跟着起来了，可以说万达带火了整个商圈。
那么万达广场的选址思维到底是怎么样的呢？有个自媒体对万达布局选址有着较深入的剖析，2016年起，万达已完成蜕变，年开50个购物中心。从2016万达重点布局的省市看：江苏（5个）、辽宁（5个）、四川（4个）、广西（4个）、河南（4个），一线城市只有京、沪各一个。而从2016年的项目布局可以窥得万达的选址思维路径：目前万达正全面布局二三线城市的近郊、远郊，二线城市譬如成都的主城区已布局4座万达、远郊则有3个；再如三线城市的郑州，在近郊已布局5座万达，俨然走的是农村包围城市的策略。
由此看来，万达选址也并非某些媒体所称必选每一个城市的市中心或现有黄金地段，这其实很好理解，因为万达非常聪明，作为一个在复杂市场中锤炼成长起来的巨型企业，他在选址时一定会通过敏锐的商业目光和嗅觉去判断未来价值更大的区域，着眼更长远的发展。
宜宾的“三江房产网”和“当下宜宾“等媒体在近日的信息爆料中，都爆出了宜宾万达选址南岸东区A地块的料，甚至更从该地块土地已经提前平整、市投资促进局相关负责人回复市民提问的内容等细节方面来推断了万达落子该地块的可能性。同时，还从该地块的规划条件和周边实际情况推演出了万达在这里落子的将是其去掉金街后的大盒子商业，也就是万达广场二代产品，万达集团从单体店、商业组合店、城市综合体升级到万达城，经过了四代产品蝶变。第二代产品“商业组合体”，建筑面积在15万—20万平米，一个项目有四五个独立的楼，分别作为商业、百货、超市和电影院，通过一条室外步行街连起来做一个广场，试图以6-8家主力店为小商铺营造出浓郁的商业氛围。
结合上述特点描述，如果媒体爆料属实，那么万达即将落子宜宾的将会是一个10多年前创造出来的第二代产品模式，但是，在宜宾近年来商业快速发展、商业产品形态和大城市快速接轨、知名品牌纷纷入驻、市民消费需求和消费品质不断提升的情况下，这个姗姗来迟的、仿佛穿越了时光隧道逆行而来的大盒子商业还能成为10多年前的财富魔盒吗？它对于整个宜宾城市的价值引领又体现在哪里？它对于消费者的价值又在哪里？宜宾市民真的需要这样的一个大盒子吗？这些恐怕都是值得深深思考的问题……
毕竟我也在宜宾生活了这么多年，作为一个外地来宜的人，早已融入了宜宾这座城市，总希望这个城市能够发展得更好。接下来我们再聊聊宜宾城市的规划思路，以及万达在未来可能会对宜宾商业造成的一些影响。
三、宜宾：从缺乏商业到局部区域商业严重过剩
在过去的5年时间里，宜宾以老城区大观楼商圈一家独大的商业格局正在改变，宜宾事实上已经迈入了一个拥有“一个中心、N 个副中心“的多商圈时代。
最早的时候，宜宾人坐车去自贡购物，因为在过去较长一段时期以来，宜宾的商业资源一直没有得到有效整合，宜宾商业地产10年来几乎停滞，造成商圈单一，缺乏对城市商业的科学规划。但是过去的几年，宜宾商业发生了重大变革：商业综合体陆续开业，宜宾多商圈逐渐形成。
2013年9月，商业面积约18万平方米的唐人财富中心开业，一直无大型购物场所的南岸西区迎来第一个大型商业卖场。
2015年9月，同样在南岸西区，距离财富中心不到500米的距离，总建筑面积约12万平方米（商业面积约8万平方米）的东方时代广场开业，南岸西区商圈逐渐成形。
2014年5月，南岸东区的莱茵春天购物中心正式开业，莱茵春天总建筑面积约13.5万平方米，商业面积近10万平方米，业态涵盖百货、超市、娱教天地、书店、运动专卖、美容健身、休闲餐饮、电影文化等，是宜宾规模最大、投资最大、业态涵盖面最广的商业综合体项目。莱茵春天的开业也标志着宜宾市商业服务设施和商业服务水平迈上了一个新台阶。它和同处南岸东区的凯德广场一道，让南岸东区商圈成为宜宾城区具有引领性的标志性商圈。
根据媒体消息，2017年底或2018年初，位于南岸东区的重百.新世纪购物广场（总面积约8.7万平方米，其中购物中心约4.2万平方米）也预计实现开业……
正如该文所说，随着一座座商业综合体大楼拔地而起，南岸西区、南岸东区、临港等多个新商圈绕城而起，诸多大品牌纷纷入驻，如鲁能皇冠假日酒店开业，丽雅签约万豪酒店。宜宾以老城区大观楼商圈一家独大的商业格局正在改变，宜宾正迈入一个拥有一个中心、N 个副中心的多商圈时代。
但是，在迅速发展的商业背后，也有很多惨痛的教训。
镜头一： 2013年9月率先在西区实现开业的唐人财富中心开业仅约一年，就因经营不佳而陷入困顿，主力店和入驻品牌纷纷撤离，管理层在历经数次大换血后对商场进行了全面的升级改造，而这个改造截止目前尚未完成，未来如何也暂未可知。
镜头二：2015年2月8日开业的永辉超市宜宾银龙广场店仅仅开业一年多，就于2016年7月15日正式停业，撤出了老城区。而自永辉开业到永辉撤出，直至目前，银龙广场仍然没有实现开业，最新的消息是，力争2017年底开业。
镜头三：2015年中，与南岸东区一桥之隔的盛世临港因融资出现风波，在临港区政府相关部门的积极协调下，住宅业主的问题解决了大部分。但说好的五星级喜来登酒店、步步高超市、奥特莱斯品牌折扣店等至今不见踪影，盛世临港商业部份的前景至今未明。
镜头四：据宜宾新三江新媒体披露，2014年1月8日才开业的江北美好家园商场近日已经闭店，大商集团美好家园购物中心老城区店自2016年其即陷入各种猜测风波，近日员工更是在店门前拉起了横幅，向商场方讨要工资，要求维权。 ……
宜宾多商圈时代的困惑，在于理性思维的缺失，在于游戏规则的不完善，在于商业网点布局的不均衡，在于人们过于相信了生意场的直觉思维。 宜宾《新三江周刊》在其2016年10月的一篇文章中曾经就此进行过分析。文章标题有点“惊悚”——《 宜宾商业先天不足，万达来不来都难玩》。文章中有这么一段话：
刚刚进行了转型，某商场负责人张先生就表示，宜宾商业，真的很难玩，“商业很多，优质商业很少。”但，造成宜宾商业发展成为现在这种局面，除了当年因为开发商头脑发热盲目开发之外，更大的原因则在于宜宾商业布局的不合理。所谓的不合理，即宜宾的商业布局呈现出点式分散和线状排布的状态。以财富中心、东方时代广场、新世纪购物广场、凯德广场甚至莱茵春天来说，这些大体量的集中式商业体，竟然都是沿线分布的。“
过去宜宾缺乏商业，这是不争的事实，但现在呢？几乎每个区域都有至少一个大体量的商业了，有些区域有两三个，但每个区域人口、购买力是有限的，当下的商业项目已经基本饱和了，可能不大适宜再耗费大量精力去引进了。那么万达来宜宾，是继续加剧南岸商业的竞争好？还是重新带活另一个商圈更好？
前面讲了商业网点的布局不均衡是个重要问题，我们可以用数据角度来看看——以南岸为例，在数平方公里的范围内，密密麻麻布局了财富中心、东方时代广场、凯德广场、莱茵春天 、重百·新世纪购物广场等5个大型综合性购物中心，商业体量近60万平方米，加上万达的A地块，商业体量近70万平方米。按三线城市人均占有商业面积0.5平方米测算下来，南岸城区的商业供应实际面积更是早已远远超出南岸人口对应的需求面积。这就意味着，从理论上讲，如果仅仅以人均需求商业面积来测算，南岸的商业其实早就已经供过于求，用个时髦的词就是产能过剩……
产能过剩什么意思？激烈厮杀？出现烂尾？工人失业？一着不慎，皆有可能。
在一定狭小范围内商业资源的过度聚集，或许会出现重复投资，恶性竞争、经营预期进一步下调、品质降低、运营困难……陷入难以跳出的恶性循环。
一面是火焰，一面是海水。在南岸城区商业网点面积高度聚集的同时，城区其他区域则在高喊饥渴。
宜宾江北城区的居民们也表达了自己的苦恼：整个江北城区稍微好点的卖场现在就只有敬业路的绿源购物广场一家。是的，只有这一家。下江北的居民同样面临这样的窘迫，虽说居住在国家级临港经济技术开发区，但是在大型购物中心方面，却可能连江北的居民还不如。江北居民常常自嘲江北缺乏城市感，其实与其日常生活密切相关的大型商业网点的缺失正是其中非常重要的一个因素。
因此，万达来宜，属于锦上添花还是雪中送炭？目前还真是犹如雾里开花。作为一个优秀的企业，相信万达有他自己的思考和价值判断。但是作为一个普通的市民，我们同样有自己的担忧和期待。
作为热爱宜宾这座城市的外地人，我的期待是，万达广场落户江北酒都特色街区这个宜宾最后、最好的江景资源地段。或许不一定科学，但是真实，期待。
我是江北市民，我住在江北。朋友，你呢？
作为一个外地来宜的宜宾人，我真实地感受着宜宾这些年的巨大变化和点滴改善。近日从部分媒体获悉万达可能来宜的信息，一时感怀，遂发表了此番感言。听了我这么多的分析，万达广场入驻宜宾落户南岸和江北，你觉得哪个才是对宜宾商业和市民而言最佳的区域？
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发表于 2017-03-28 20:48:19
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