最新！临港又获批3069亩地！可扩建多达2万套房源！宜宾的房价要跌？！

水果香香 · 发表于 2017-10-14 12:59:50

8月30日，临港成功出让G-07-01地块，为今年临港片区唯一一宗拍卖的商住用地，收获了15.3亿的巨额土地款。而这285亩土地，也将为临港带来4000+套的房源供应。本以为会缓解供应端的压力，但由于土地楼面单价已经突破3k，由此许多购房者都担心这宗地后续推出的房价会不会太高？

而临港一直以来都保持一年推2-3宗地的节奏，而今年只推了1宗，相信后续还会有地块推出，那么，会是谁呢？又会不会多推出一些土地呢？

省上批准调规！临港急需3069亩土地

据临港国土房管之声消息，前天（10月11日），终于获得省上批准了5大片土地的规划调整，并在文中提到，这3069亩土地是“急需用地”。

实际上，因为大学城、科创城等兴建的关系，临港的规划一直都有小幅的调整，在今年上半年尤其明显。而这一次调整既然获得了省政府批准，想来会比较“稳定”，但不排除会否还有调整。

我们可以参考南部新区等区域来看，规划的微调会导致土地推出乃至项目停工等情况的发生，这对一个区域的发展来说，又好又不好。好在规划改的越科学，后续就会越好，但不好就在于可能需要多等等了。

而文中提到“保障……用地”和“项目急需”的说法，不免让人联想到会不会很快就要推地了？

临港，要变了！

如果要推地，这些会不会是重点？

根据文章透露的5个区域中，除大学城和盐坪坝长江大桥外，基本都是最近热议的土地供应区域。如今规划调整获得通过后，会不会很快就会将这些“急需”的土地推出呢？或者至少是做好基础建设，使之具备推出条件？

而这些推地的重点有：

（PS：由于未获得正式推出资料，此处以此前的公示材料作为参考，请以正式公示为准。）

重点一：国际会议中心

可以供应：15万方的大商业+5000套商品房

国际会议中心位于临港黄桷坪路一侧，与三江口隔江相望。

国际会议中心部分占地约210亩，总建筑面积约15.57万方（含地下），包括国际会议中心（4F）、独栋酒店、庭院酒店（10F）、塔楼酒店（34F）、写字楼等业态。其中比较高的很可能是塔楼酒店，高度为131.6米！

此外，国际会议中心整体打造项目中，还含有住宅用地299亩，预计能推出5000套房源！

项目现状尚有加油站等土地附着物，此外住宅部分用地有比较高的山体，开发起来估计还需要些时日哦！

重点二：台地居住区

可以供应：近8000套商品房+河湾湿地公园

台地生活片区位于白塔路、滨江路、长江北路以及飞云路之间，是临港现阶段比较核心的区域。

上面提到的国际会议中心也在台地生活片区内。居住用地方面，区域内有大片的居住用地，粗略估算在2W+套左右（共有二类居住用地约1400亩），但部分土地已经建成小区，如河湾苑、三江家园等，因此不便估算总的房源供应。

不过，此前临港曾重点推荐3宗土地，共计465亩，预计推出7000+套房源。不过这部分与上一段的299亩居住用地有重合，应该是纳入此次调整中了。

这片区域临白塔路一带属于山体较多的情况，开发情况还比较原始，而马路对面一侧则基本已经开发完毕。区域内包含基本建成的洗马池公园、街角公园以及规划中的河湾湿地公园等，毗邻基本呈现的白沙湖公园，提高居住区的宜居度。

重点三：挂弓山居住用地

可以供应：7000+套商品房+挂弓山公园

挂弓山生态综合配套片区位于依云路、飞云路、长江北路以及中元路之间的挂弓山上，西北侧有临港比较成熟的青年城、太阳岛等居住小区。

挂弓山片区曾公示2宗二类居住用地，共计593亩，预计推出5000+套房源。参考山地地形，此前曾提出将打造“绿建二星级建筑标准的高端小区”。

与台地生活区类似的是，挂弓山将推出挂弓山生态公园，公园绿地用地达到1189亩。这可是比居住用地的面积高多了，因此可以推测这个区域未来是比较宜居的，甚至可能是临港最宜居的地段了。

该区域目前正在修建马鞍路等通道，其它位置基本保持原始的山地状态，需要持续进行基建的完善。

临港库存已有8k+套，地价再涨难的是谁？

正如文章开始所说的那样，截止目前临港仅供地1宗，面积为283亩。待供出的商品房在7000+套以上（其中白沙鹭岛约为2800套，G-07-01约为4700套，合计7500套左右），加上在售的紫金城等楼盘，大约有8000+套近9000套的库存。

我们再以临港的每月去化速度375套（近6个月），也就是说，即便以8000套的库存来计算，也需21.3个月才能去化完成。这个去化周期，绝不能算“库存告急”了。不过从另一个侧面来看，现有的库存929套（数据来源：临港房管局），也就是2-3个月的去化周期，再考虑到即将来临的年底返乡季，临港的库存短期内还是担得起“不足”二字的。

（截图来源：宜宾国土资源局临港经济技术开发区分局）

之所以从土地说到库存，无非是想表达一个观点：短期库存告急，长期内若再供应土地，那么市场供需的天平或许会有一个“反向”倾斜。

做个假设吧，如果上面提到的3大片土地中，下半年任一推出一宗，都会在150-300左右的大小，供应的房源在2500+套左右（以临港常规容积率2.5计算），届时临港将迎来破万的库存套数，可以想象，谁会着急？

库存量的隐形上涨还有一个背景：地价上涨，笔者将临港近2年所拍地块的价格制成一个折线图，不难发现楼面价上涨是大趋势，但其实中间也不乏下滑的时间。如若本次推出的土地大批量入市，地价或许会因为量价关系有一个下滑！（个人认为这是小概率事件，一方面推地方不太可能会一次性推出过多土地，另一方面，拿地人的“信心”我们无法估量。）

那么问题来了，隐形的库存正如悬在头顶的剑，而下方则是涌动的地价，下一块地若再是高价，临港的楼市或许会因为土地成本压力，房企陷入“要么涨，要么亏”的尴尬境地……

那么，这地价是涨是跌呢？

来源：三江房产网