明年宜宾主城区房地产猜想（上）（下）

王大大 · 发表于 2016-12-05 15:50:26

文/杨光

还有不到30天就翻年了，所以也不绕圈子，直接了当先说结论。
个人觉得，1、房价方面，明年宜宾主城区（不含宜宾县区域，下同）可能会呈现先高后低，总体平稳的走势；2、成交量方面，面积和套数可能会低于今年；3、土地供应方面（商住用地），供应数量和面积都将高于今年。

原因如下：

第一、今年最后一个季度，主城区商品房销售一飞冲天，新开工面积和建设投入却相对滞后，因此库存量明显下降，从而成为支撑房价上涨的基础，成交均价已连续两月保持在6400元/㎡左右（三江房产网数据），而这种上涨趋势一但确立，在短时间内很难改变。
另一方面，销售转好，库存下降的局面，也促成了本地和外来企业的拿地积极性，邦泰、正黄、阳光、经典等开发商的轮番举牌，让土地价格迅速上涨，不仅又给房地产市场一个非常强的价格拉升信号，也给市民购房造成很大的心理恐慌。怕房价飞得更高，再不买就可能老无所依，退一万步说，就算今后价格摔得很惨，至少还能幸福地埋葬在上百平米的大房子里……这种情绪想要在三、五个月内反转，可能性也不太大。
所以就明年上半年而言，房价很可能维持高位运行的状态，即便出现成交量下跌的情况，但这几个月开发商已经吃得肚子都快要撑破了，用降价方式促销的积极性几乎没有。

第二、就地方政府而言，虽然一直不希望房价向下调整，拖累GDP的增长，但也不愿意看到短时间内大幅上涨，毕竟抑制资产泡沫和防范金融风险在当前是讲政治、顾大局的头等大事。因此涨凶了也要降点温。过去，为了维持房价和人气，主要的方法就是依靠土地供应，一是总体上控制好土地供给，保持一种相对稀缺的状态；二是时不时的造一个地王出来，刺激一下市场的神经，这一招宜宾政府已经玩得炉火纯青了。回忆一下，从“锅底论”出台至今，七、八年的时间里，除了三块土地（三江口一块、大地坡两块）出让的价格相对低一点之外，政府在土地价格上就没吃过亏。
所以反过来也会一样，目前主城区库存量少，开发商拿地主动性高，明年正好顺势推出更多的土地供应市场，收获更多的出让金。这不但对目前房价的上涨有抑制作用，更重要的是大量的基础设施建设都需要钱，一举两得的好事，当然是我们地方政府非常乐于干的。

（下）

昨天说到宜宾的基础设施建设需要钱，这个再多说几句。

第三、城市管网改造、沿长江景观带、盐坪坝大桥、直至上周炒得非常热闹的轨道交通产业项目奠基……毫不夸张地讲，基础设施建设已经成为宜宾政府日常经济工作的重中之重。
但是钱呢？这些都是一点点钱打不昏水的项目。虽然不排除有公共财政或开发性和政策性金融机构的资金支持，但地方的资金压力肯定不小，更遗憾的是我们并没有听说其中有多少社会资本参与，所以对土地出让金的依赖，应该比过去任何时候都强。由此可以推测，明年土地的供应，很可能高于今年。

第四、再来说房价下降的问题。政府希望抑制房价过快上涨，但并不是要价格下跌。回忆一下14年，主城区房价每平米下跌还不到1000元，结果就是一批开发企业资金链断裂，不仅大量集资者至今没拿回集资款，政府也被整得焦头烂额。所以平稳过度应该是明年的主要思路。当然，现在开发企业的资金扛杆相对几年前要低一些，所以就算明年下半年房价有微弱调整，也不会出现14年那种情况。
之所以用“平稳过度”一词，是考虑到前期闹得沸沸扬扬的房地产税，一旦此税推出，对宜宾政府而言无疑是一重大新的税源，而房地产税如果在18年或者19年推出，那么这两、三年房价最好都不跌。道理很简单：一是保证税收金额，二是保持舆论情绪。

第五、最后说一下成交量。虽然宜宾没有房地产调控，但9月底一、二线城市出台的措施，或多或少对购房者会有影响。尤其是随着政策效果的不断显现，到明年上半年，一、二线城市的情况对宜宾的冲击将会更大。另一方面，今年强劲的房地产销售也透支了部分未来需求，所以就明年而言，主城区的房地产活动可能走弱，销售也会有一定回落，这样一来，成交面积和套数都可能会低于今年。
那么问题来了，站在政府的立场，愿意接受这种成交量的萎缩吗？其实，成交量萎缩对于想买房的人来讲会保持一种饥饿状态，想买又想再等等看。而只要这种饥饿感存在，开发企业就不会轻易降价（偶尔促销除外），这对房价下跌也能起到部分限制作用。同时，成交量的萎缩还可以为宜宾明年经济留个后手，万一明年基础设施建设对GDP的拉动不够，政府随时可以重新出台每平方米补贴200元甚至400元的地方政策，几个月下来，宜宾的经济又能基情四射！